Mua nhà ở Phú Quốc: những điều cần biết

Hãy chốt mục đích trước: để ở, để nghỉ vài tuần mỗi năm, để cho thuê, hay để giữ tài sản. Mục đích quyết định gần như mọi lựa chọn sau đó.

Mua để ở thì hỏi nhiều về nước, điện, trường học và bệnh viện. Mua để cho thuê thì hỏi về quy định cho thuê, mùa khách và đơn vị vận hành. Mua để giữ tài sản thì hỏi về giấy tờ và khả năng bán lại.

Gợi ý chung của Hillside, không phải số liệu.

Theo BHS Group, người mua đang ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ, thời hạn sở hữu dài và khả năng vận hành ổn định. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận xét nhà đầu tư thận trọng hơn, bớt tin vào những lời hứa thu nhập khó thành hiện thực.

Chúng tôi chưa tìm thấy khảo sát nào xếp hạng các yếu tố này riêng cho Phú Quốc.

Nguồn: VnEconomy (28/07/2026)

Thứ tự thường gặp khi mua căn đã có sổ:

1. Chốt mục đích và ngân sách, tính cả thuế, phí và lãi vay.
2. Chọn căn, xin bản chụp giấy tờ trước khi đặt tiền.
3. Tự kiểm tra quy hoạch và nguồn gốc đất ở cơ quan quản lý đất đai.
4. Đọc kỹ hợp đồng, nhờ luật sư nếu số tiền lớn.
5. Ký và công chứng hợp đồng, nộp thuế và lệ phí, làm thủ tục sang tên.
6. Nhận nhà và nhận sổ mang tên mình.

Gợi ý chung của Hillside, không phải số liệu.

Giấy chứng nhận ghi rõ mục đích và thời hạn sử dụng đất. Nhiều dự án được sở hữu lâu dài, nhưng một số dự án chỉ được 50 năm. Công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ được cấp giấy theo mục đích của loại đất đó, nên không giống căn hộ trên đất ở.

Đừng nghe lời kể. Hãy đọc hai dòng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng trên sổ của chính căn đó, hoặc trên sổ của một căn cùng toà. Trang này chưa đối chiếu giấy tờ của từng toà ở An Thới.

Nguồn: Luật Việt Nam, Nghị định 10/2023 (20/05/2023) · Doanh nghiệp Hội nhập (12/10/2020)

Từ 20/5/2023, Nghị định 10/2023 cho phép cấp giấy chứng nhận cho công trình lưu trú du lịch xây trên đất thương mại dịch vụ, nếu đủ điều kiện. Hiệp hội HoREA nhận xét nghị định này chưa tháo hết vướng mắc, nhất là với những căn đã bán trước đó.

Trước khi mua, hãy hỏi dự án đã có căn nào được cấp sổ chưa và xin xem một cuốn thật.

Nguồn: Luật Việt Nam (20/05/2023) · Nhà Đầu tư (đọc ngày 05/11/2026)

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền cọc.
• Trước khi bàn giao nhà, tổng tiền không quá 70%. Bên bán có vốn nước ngoài thì không quá 50%.
• Khi bạn chưa có giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95%. Phần còn lại trả sau khi có giấy.

Đang thay đổi. Luật này đang được sửa. Dự thảo tháng 8/2026 bàn về tài khoản phong tỏa và bảo lãnh ngân hàng, chưa có hiệu lực.

Nguồn: Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (01/08/2024) · Luật Việt Nam (đọc ngày 05/11/2026) · Việt Báo, về dự thảo sửa luật (11/08/2026)

Nhà chưa xây xong chỉ được đưa ra bán khi đã có giấy tờ về đất và giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, đã khởi công, và chủ đầu tư đã công khai thông tin dự án.

Hãy xin xem các giấy đó trước khi đặt tiền. Thấy chưa rõ thì hỏi Sở Xây dựng phụ trách Phú Quốc.

Nguồn: Luật Việt Nam (đọc ngày 05/11/2026)

Đây là cách gọi việc bán đất chỉ bằng cách chỉ tay ngoài thực địa, không có hồ sơ rõ ràng. Tháng 8/2026, Chủ tịch đặc khu Phú Quốc cảnh báo nhiều trường hợp mua phải đất không rõ nguồn gốc, đất lâm nghiệp, đất rừng phòng hộ hoặc đất trong ranh Vườn quốc gia.

Một gia đình mất gần 22 tỷ đồng khi mua đất ở xã Bãi Thơm: khu đất thuộc đất công, trong ranh rừng, không đủ điều kiện cấp sổ.

Thấy dấu hiệu lừa đảo thì báo công an sớm.

Nguồn: Znews (07/08/2026)

Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện như việc giao tiền hay giấy tờ. Nó không thay cho công chứng và không phải căn cứ để sang tên. Các bài tư vấn pháp lý còn cảnh báo một mảnh đất có thể bị bán cho nhiều người, và ngân hàng thường không nhận thế chấp.

Trước khi đặt tiền, hãy hỏi thẳng: căn này có sổ chưa, và khi nào sang tên được cho tôi.

Nguồn: Luật Minh Khuê (đọc ngày 05/11/2026)

Đặc khu Phú Quốc khuyến cáo kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch và nguồn gốc đất trước khi giao dịch, bằng cách liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương.

Mang theo bản chụp sổ và địa chỉ thửa đất. Đừng chỉ dựa vào giấy người bán đưa, kể cả giấy của trang này.

Nguồn: Znews (07/08/2026)

Những khoản thường gặp:

• Lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà đất, thường do người mua nộp.
• Thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, thường do người bán nộp. Nên ghi rõ trong hợp đồng ai trả.
• Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng, thường do hai bên thoả thuận.
• Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ theo mức của địa phương.
• Mua căn hộ từ chủ đầu tư còn có kinh phí bảo trì 2%. Hãy hỏi giá chào đã gồm khoản này và thuế chưa.

Nguồn: ANT Legal (đọc ngày 05/11/2026) · Thư viện Nhà đất (đọc ngày 05/11/2026)

Tới hết 28/2/2027, người nhận chuyển nhượng nhà đất có thể được giảm 10%, từ 0,5% còn 0,45%, giảm tối đa 12,65 triệu đồng, mỗi năm một lần.

Điều kiện gồm có tài khoản định danh điện tử mức 2, khai và nộp hoàn toàn bằng phương thức điện tử, và đã tích hợp đủ thông tin trên VNeID.

Đang thay đổi. Hết ngày 28/2/2027 mức thu quay về như cũ, trừ khi có văn bản mới.

Nguồn: VOV (04/09/2026)

Tháng 8/2026, DKRA ghi nhận lãi cố định 12 đến 24 tháng ở 11 ngân hàng phổ biến là 10,9%/năm. Khảo sát của VARS IRE quý II/2026 cho thấy mức ưu đãi thường chỉ kéo dài 6 đến 12 tháng, sau đó lãi thực trả khoảng 13 đến 15%/năm.

Hãy tính khả năng trả nợ theo mức sau ưu đãi, không theo mức quảng cáo. Và hỏi riêng ngân hàng có nhận căn ở dự án đó làm tài sản bảo đảm không.

Nguồn: Nhà Đầu tư (28/08/2026)

Phí quản lý, điện, nước, internet, gửi xe, bảo hiểm nếu có. Nếu cho thuê còn có phí đơn vị vận hành, dọn phòng, giặt là và hoa hồng của nền tảng đặt phòng.

Mức của từng toà khác nhau, và trang này chưa có bảng phí từng toà. Hãy xin bảng phí mới nhất của ban quản lý trước khi tính toán.

Gợi ý chung của Hillside, không phải số liệu.

Các mức dưới đây là giá chào và giá mở bán, không phải giá giao dịch thật:

• Toàn Phú Quốc, tin rao tháng 8/2026: khoảng 52,9 đến 118,2 triệu đồng/m².
• Sun Grand City Hillside Residence, đo ngày 04/11/2026 trên 16 tin có giá: 1,3 đến 7,5 tỷ đồng một căn, trung vị 78,6 triệu đồng/m².
• Căn hộ nghỉ dưỡng mở bán ở phía Nam trong quý II/2026: 87 đến 95 triệu đồng/m², theo BHS Group.

Nguồn: Batdongsan (04/11/2026) · VnEconomy (28/07/2026)

Chúng tôi chưa kiểm được số liệu giao dịch bán lại riêng cho Phú Quốc.

Tháng 8/2024, báo chí ghi nhận nhiều biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng bán lại giảm 15 đến 20%, có căn giảm tới 40% vẫn không có giao dịch. Một số căn ở Phú Quốc mua vào 10 đến 20 tỷ đồng được chào lại 7 đến 15 tỷ đồng. Số đó đã cũ, nhưng cho thấy hàng nghỉ dưỡng có thể khó bán lại đúng lúc cần tiền.

Nguồn: 24hMoney (15/08/2024)

Không ai biết chắc, và trang này không dự báo giá. Điều kiểm được là các công trình phục vụ hội nghị đang xây thật. Điều chưa kiểm được là phần đó đã nằm trong giá chào hôm nay hay chưa, và nhu cầu sau hội nghị ra sao.

Xem tiến độ trên Bản đồ dự án

Nguồn: VnExpress (25/09/2026)

Chưa có câu trả lời chung cho mọi căn. Không có điều luật nào gọi tên và cấm Airbnb, nhưng Luật Nhà ở 2023 cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Công ty luật Dedica cho rằng dùng căn hộ để ở làm cơ sở lưu trú là sai mục đích, có thể bị phạt 20 đến 40 triệu đồng, còn căn hộ du lịch đã được duyệt thì khai thác được.

Năm 2025, Bộ Xây dựng nói việc cho thuê phải theo Luật Nhà ở, dùng làm lưu trú du lịch thì theo pháp luật du lịch, và sẽ rà soát để sửa quy định. Chúng tôi chưa tìm thấy quy định riêng cho Phú Quốc.

Hãy hỏi ba điều: hồ sơ thiết kế ghi căn này là căn hộ để ở hay căn hộ du lịch, quy chế toà có cho phép không, và phải đăng ký những gì.

Đang thay đổi. Luật Nhà ở đang được sửa nên câu trả lời này có thể đổi.

Nguồn: Dedica Law (10/08/2026) · VietNamNet (17/05/2025) · Dân trí, về sửa Luật Nhà ở (19/08/2026)

Từ năm 2026, cá nhân có doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải khai. Vượt mức đó: 5% giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu, 5% thu nhập cá nhân trên phần vượt. Ví dụ doanh thu 900 triệu đồng thì nộp 45 triệu và 20 triệu.

Kinh doanh lưu trú cho khách du lịch không phải cho thuê tài sản thuần tuý nên theo quy định riêng. Hãy hỏi cơ quan thuế với trường hợp của bạn.

Nguồn: CafeF (13/01/2026) · VCCI (16/12/2025)

Các số dưới đây là giá đang đăng, không phải thu nhập:

• Thuê dài hạn ở Hillside Residence, đo ngày 04/11/2026 trên 7 tin có giá: 8,5 đến 35 triệu đồng/tháng, trung vị 11 triệu đồng.
• Thuê ngắn ngày trên trang Hillside Phú Quốc, đo ngày 05/11/2026, khu Hillside: căn 1 phòng ngủ trung vị 1.492.000 đồng/đêm (28 căn), căn 2 phòng ngủ trung vị 2.172.000 đồng/đêm (23 căn).

Thu nhập thật còn tuỳ số đêm có khách, mùa, phí vận hành và thuế. Chúng tôi không có số đêm có khách của từng căn nên không tính tỷ suất. Ai đưa con số thu nhập cho bạn, hãy xin sao kê thực tế của một căn tương tự.

Nguồn: Batdongsan (04/11/2026) · Hillside Phú Quốc (05/11/2026)

9 tháng đầu năm 2026, Phú Quốc đón hơn 8,57 triệu lượt khách, tăng 30,5%, trong đó hơn 1,92 triệu lượt khách quốc tế. Công ty dữ liệu STR ghi công suất khách sạn tháng 1 và tháng 2/2026 trên 90%, nhưng đó là mùa cao điểm và là khách sạn, không phải căn hộ cho thuê lẻ.

Khách tăng không tự nói lên giá hay thu nhập của một căn cụ thể.

Nguồn: Soha (05/10/2026) · Việt Nam News (04/04/2026)

Hỏi ai trả, trả từ nguồn nào, trong bao lâu, hết thời hạn thì sao, có ghi vào hợp đồng không, và nếu bên đó không trả thì bạn làm được gì.

Lời hứa trong tờ rơi không có giá trị bằng điều khoản trong hợp đồng.

Gợi ý chung của Hillside, không phải số liệu.

Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện ưu đãi ngoại giao có thể mua nhà ở thương mại trong dự án, trừ khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Hộ chiếu cần có dấu nhập cảnh. Nhà mặt phố lẻ ngoài dự án thì không mua được.

Chúng tôi chưa tìm thấy danh mục công khai những dự án ở Phú Quốc người nước ngoài được mua, nên trang này không hứa căn nào đủ điều kiện. Hãy đề nghị chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản, hoặc hỏi Sở Xây dựng phụ trách Phú Quốc.

Đang thay đổi. Luật Nhà ở đang được sửa, phần người nước ngoài còn đang được thảo luận.

Nguồn: Luật Việt Nam (31/10/2024) · Dân trí (19/08/2026)

Theo Luật Nhà ở 2023:

• Không quá 30% số căn hộ để ở của một toà chung cư. Toà nhiều khối thì tính riêng từng khối.
• Không quá 250 căn nhà riêng lẻ trên một khu vực tương đương một phường.
• Cá nhân sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy, gia hạn một lần không quá 50 năm.

Toà đã đủ 30% thì giao dịch không được chấp thuận, nên hãy hỏi số còn lại trước khi đặt cọc.

Nguồn: Thư viện Pháp luật (đọc ngày 05/11/2026) · Luật Minh Khuê (đọc ngày 05/11/2026) · Luật Việt Nam (31/10/2024)

Cá nhân nước ngoài được cho thuê, nhưng phải có văn bản thông báo. Từ 1/7/2025 văn bản này gửi UBND cấp xã nơi có nhà. Tiền cho thuê phải nộp thuế. Tổ chức nước ngoài chỉ được bố trí người đang làm việc tại tổ chức ở, không được cho thuê ra ngoài.

Nguồn: Dedica Law (10/08/2026)

Người nước ngoài nhập cảnh trực tiếp vào Phú Quốc được miễn thị thực tới 30 ngày. Đây là quy định cho khách ngắn ngày, và rời đảo đi nơi khác ở Việt Nam thì cần thị thực.

Chúng tôi chưa tìm thấy nguồn nói sở hữu nhà tự động cho quyền cư trú lâu dài. Hãy hỏi cơ quan quản lý xuất nhập cảnh trước khi tính chuyện sống ở đây.

Nguồn: Tân Văn Lang (đọc ngày 05/11/2026)

Hiện chưa đủ. Nhà máy nước Dương Đông công suất 24.000 m³/ngày chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu. Hai dự án mới là Cửa Cạn 50.000 m³/ngày và Dương Đông 2 36.000 m³/ngày, phải xong trước 30/5/2027. Ngày 23/9/2026, Cửa Cạn mới đạt khoảng 20,5%.

Hãy hỏi toà nhà đang lấy nước từ đâu, có bể dự trữ không, và mùa khô vừa rồi có thiếu nước không.

Nguồn: VOV (14/10/2026)

Ngày 29/11/2025, sự cố đường dây 110kV cấp điện cho Phú Quốc làm đảo mất điện, tới sáng 3/12/2025 khách sinh hoạt mới được cấp lại đủ.

Tháng 8/2026 đã đóng điện Trạm biến áp 220kV và hai đường dây 110kV tới bắc và nam đảo, tạo mạch vòng để một nguồn hỏng vẫn còn nguồn khác.

Nguồn: Báo Đấu thầu (06/12/2025) · Thanh tra (30/08/2026)

Bệnh viện Mặt Trời Phú Quốc ở phường An Thới khánh thành ngày 23/4/2026, khoảng 10.000 m² đất, 6 tầng. Trang này chưa kiểm được năng lực từng chuyên khoa. Nếu gia đình có người bệnh dài ngày, hãy hỏi trực tiếp bệnh viện.

Nguồn: VnEconomy (24/04/2026) · Việt Nam News (16/11/2024)

Chúng tôi chưa có nguồn đủ chắc về trường học theo từng khu, nên chưa nêu tên trường nào ở đây. Hãy hỏi trực tiếp trường và cơ quan giáo dục của đặc khu về tuyến tuyển sinh và học phí.

Gợi ý chung của Hillside, không phải số liệu.

• Khu Sunset Town cách sân bay Phú Quốc khoảng 20 km.
• Tuyến tàu điện nhẹ LRT từ sân bay xuống phía nam dài khoảng 17 km, 6 ga, dự kiến chạy thử tháng 7/2027 và khai thác tháng 11/2027.
• Nhà ga T2 của sân bay dự kiến khai thác giai đoạn một từ tháng 4/2027.
• Cảng An Thới được khai trương lại ngày 1/11/2026 với tên Cảng Mặt Trời Phú Quốc.

Xem trên Bản đồ dự án

Nguồn: Hospitality Net (09/09/2021) · VnExpress (25/09/2026) · Nhịp sống nhà đất (04/11/2026)

Có từng ngập nặng. Đợt mưa năm 2019 được báo chí gọi là trận lũ lịch sử của đảo. Chúng tôi chưa có bản đồ ngập theo từng khu.

Nếu được, hãy đến xem vào mùa mưa và hỏi cư dân, ban quản lý về những lần nước lên gần đây.

Nguồn: VTV (03/09/2019)

Quyết định 150/QĐ-TTg ngày 6/2/2024 phê duyệt quy hoạch chung toàn đảo, dự kiến khoảng 400.000 người năm 2030 và 680.000 người năm 2040. Phía nam có phân khu 6 An Thới khoảng 1.454 ha, phân khu 5 Bãi Sao khoảng 442 ha, phân khu 8 Bãi Khem và Mũi Ông Đội khoảng 187 ha, phân khu 12 quần đảo Nam An Thới khoảng 738 ha.

Quy hoạch được duyệt không có nghĩa là đã xây, cũng không cho biết khi nào xây.

Nguồn: Luật Việt Nam (06/02/2024)

Quyết định 3658/QĐ-UBND ngày 31/7/2026 duyệt quy hoạch phân khu Bãi Sao khoảng 446,20 ha, khoảng 11.500 người khi hoàn thành. Một số ô đất thương mại dịch vụ và khách sạn được cao tối đa 20 tầng. Đường ĐT.973 có lộ giới 60 m, có chỗ dành cho tàu điện trên cao.

Nguồn: CafeLand (08/08/2026)

• Luật Nhà ở đang được sửa, trong đó có phần người nước ngoài mua nhà. Chưa có hiệu lực.
• Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa, trong đó có bảo lãnh và tài khoản phong tỏa. Chưa có hiệu lực.
• Ngày 24/8/2026, Quốc hội thông qua nghị quyết cơ chế đặc thù cho các dự án phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc, hiệu lực từ 1/9/2026. Nghị quyết chỉ áp dụng cho các dự án đó, không mở rộng hay tạo tiền lệ.

Nguồn: Dân trí (19/08/2026) · Việt Báo (11/08/2026) · Nhân Dân (24/08/2026)

Theo các nguồn chúng tôi đã đọc, phần lớn dự án lớn ở An Thới do Sun Group và các công ty thành viên phát triển. Có thể còn dự án nhỏ của chủ đầu tư khác mà chúng tôi chưa thấy.

Tên trong hợp đồng mới là bên chịu trách nhiệm với bạn. Hãy đọc đúng tên công ty đó, đừng chỉ đọc tên thương hiệu.

Xem Bản đồ dự án

Nguồn: Việt Nam News (28/01/2026)